三島市における、「相続した不動産の処分方法について相談した」事を事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
SALE
1.浜松市にお住まいのM様が、
「放置していた三島市の相続不動産を処分した事例」
お客様の相談内容
●相続物件 概要
| 所在地 | 三島市芙蓉台 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 133.56m² | 土地面積 | 291.83m² |
| 築年数 | 42年 | 査定価格 | 2,540万円 |
| 間取り | 5LDK | その他 | ― |
| 所在地 | 三島市芙蓉台 |
|---|---|
| 種別 | 一戸建て |
| 建物面積 | 133.56m² |
| 土地面積 | 291.83m² |
| 築年数 | 42年 |
| 査定価格 | 2,540万円 |
| 間取り | 5LDK |
| その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
浜松市にお住まいの40代のお客様です。
昨年、お父様が亡くなられM様は三島市内のご実家の一戸建てを相続しました。
しかし、M様は浜松市に家族でお住まいということもあり、手の空いた時に様子を見に行く程度で放置していました。
解決したいトラブル・課題
課題
昨年相続してから放置している実家を売却したい
時間が経つにつれ、M様はご実家の維持管理や税金の負担を重く感じるようになりました。
今後住む予定はないため、売却を希望されているものの未登記であることを思い出し、売却の方法を相談したいと考えています。
不動産会社の探し方・選び方
M様はお悩みを相談できそうな不動産会社をインターネットで検索し
- 相続不動産の相談実績が豊富
- 三島市の不動産事情に詳しい
といったポイントを重視して不動産会社を決めました。
M様の「トラブル・課題」の解決方法
M様はご実家の売却をしたいと仰ってそのためには、相続登記をする必要があるのか聞かれました。
そこで、相続登記をしなければ売却はできないことと相続登記をしていないことで発生するデメリットがあることも説明しました。
1.「相続登記」をしない場合のデメリット
そもそも相続登記とは、相続した不動産の名義変更をする手続きのことです。
相続登記をしないと以下のようなデメリットが生じます。
＜相続登記をしない場合のデメリット＞
-
不動産の所有権を第三者に主張できない
-
相続関係者が増加・複雑化する
-
売却に時間がかかる
登記をしなければ、不動産の所有権を明確にすることができません。
登記とは、自分の所有権を保護する手続きであり、登記により名義変更をすることで自分自身の所有権を主張できます。
未登記の不動産は、法定相続人が共有していることになるため、その後の相続が発生すると相続人がさらに増えてしまいます。
相続人の数が増えるほどトラブルが起きやすく、登記の手続きも複雑化します。
被相続人名義のまま名義変更せずに不動産の売却は基本的にできません。
不動産の所有権を証明できないため買い手が所有者を判断できず、買い手がつかない可能性が高くなります。
また、2024年4月から相続登記が義務化されたため、相続の発生を知った日から3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が課せられることとなりました。
幸いM様は他に相続人がいないため、専門家に依頼することで相続登記を簡潔に行えることから、すぐにでも手続きを進めたいとのことでした。
2．「結果」
M様は弊社が紹介した司法書士に相続登記を依頼し、無事に手続きを終えて売却活動を行いました。
その結果、売り出してから5カ月後に買い手が見つかり、無事に売却を終えられました。
SALE
2.静岡市にお住まいのT様が、
「相続不動産の処分方法の意見が割れたので相談した事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 三島市谷田 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 145.09m² | 土地面積 | 358.21m² |
| 築年数 | 45年 | 査定価格 | 2,500万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
| 所在地 | 三島市谷田 |
|---|---|
| 種別 | 一戸建て |
| 建物面積 | 145.09m² |
| 土地面積 | 358.21m² |
| 築年数 | 45年 |
| 査定価格 | 2,500万円 |
| 間取り | 4LDK |
| その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
静岡市にお住まいの50代男性です。
先日、三島市内で一人暮らしをされていたお母様が逝去され、T様は築45年の一戸建てを相続されました。
T様は奥様とお子様の3人家族で静岡市に持ち家に住んでいるため、ご実家は現在空き家状態となっています。
将来的にご夫婦で住む可能性を想定し、T様は売却を考えていませんでしたが、奥様は売却して少しでも高く売れるうちに現金に換えたいと考え、意見が分かれています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続したものの空き家状態となっている実家を売却するべきか迷っている。
T様はご実家への思い入れが強く、お子様が独立されたら引っ越すことも考えていました。
しかし奥様は、このまま空き家を維持管理するコストや手間を懸念しており、話し合いも平行線を辿っていることから、ご実家を売却すべきかどうか専門家に相談したうえで判断することを望んでおられます。
不動産会社の探し方・選び方
T様は相続や不動産に関する知識がないため、インターネットで不動産会社を検索し
- 不動産の相続に関する相談ができる
- 空き家の売却実績が多い
などのホームページの記載を重視し、相談する不動産会社を見つけました。
T様の「トラブル・課題」の解決方法
T様ご夫婦は空き家となっているご実家を売却すべきか悩んでおられたため、「空き家を放置するリスク」についてお話しました。
1.空き家のまま放置するリスクについて
空き家を所有したまま放置すると、以下のようなリスクが考えられます。
放置する時間が長くなるほどリスクも高くなります。
＜建物の物理的な老朽化＞
長期にわたり人が住まない家は、ガス管などの劣化やサビ・カビの発生など、老朽化が進行しやすくなります。衛生面に加え、害虫や野生動物の獣害といったリスクも高まります。
＜税金などコストの負担＞
空き家であっても、清掃やメンテナンスの手間・維持管理費が必要になるうえ、固定資産税などの税負担も課せられます。また自治体から「特定空き家」に指定された場合、固定資産税が最大6倍になる可能性も考えられます。
＜悪用される可能性＞
不法侵入や不審者の滞在場所だけでなく、違法薬物の取引場所など犯罪に利用されてしまう可能性も考えられます。空き家の放置は社会的リスクを高めることにもつながりかねません。
参考：三島市「空家等の適切な管理をお願いします。」
3.「結果」
T様は、ご実家を空き家のまま放置する社会的・経済的リスクを知って大変驚かれていました。
維持管理の手間についても納得され、所有し続ける負担の大きさから奥様のご意見も納得はされているようでしたが、T様はご実家への思い入れと戻ってくるかもという所を捨てきれないようでしたので、貸し出す期間を決めた一戸建て賃貸という方法もあるとご提案させていただきました。
ご夫婦で売却が良いのか賃貸が良いのか、将来の事も含めてもう一度話し合ってみるとの事でした。
家を貸し出すという頭は無かったので、相談して良かったと言っていただけました。
SALE
3.神奈川県にお住まいのY様が、
「相続した築古の不動産を節税して処分できないか相談した事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 三島市南町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 126.98m² | 土地面積 | 340.11m² |
| 築年数 | 47年 | 成約価格 | 2,910万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
| 所在地 | 三島市南町 |
|---|---|
| 種別 | 一戸建て |
| 建物面積 | 126.98m² |
| 土地面積 | 340.11² |
| 築年数 | 47年 |
| 成約価格 | 2,910万円 |
| 間取り | 4LDK |
| その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
神奈川県にお住まいの60代のお客様です。
5年前にお父様が亡くなられ、一人暮らしだったお母様が昨年他界されたため、Y様がご実家の一戸建てを相続されました。
Y様は神奈川県のマンションにご夫婦で暮らしながら東京都内で働いており、将来的にもご実家へ戻る予定はありません。
空き家となっているご実家をなるべく早く「税金の負担も抑えて処分できないか」不動産のプロに相談したいと考えられています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した実家をなるべく早く税金の負担も抑えて処分でしたい
お母様から相続したご実家は、現在1年近く空き家状態となっています。
このまま維持管理していても手間や固定資産税がかかるため、Y様はできるだけスムーズに、少しでも節税効果が見込める方法で処分する方法を知りたいと望んでおられます。
不動産会社の探し方・選び方
Y様は空き家の処分や税金について相談できる不動産会社探すことにしました。
その際、
- 相続や空き家物件に関する対応実績が豊富
- 三島市の不動産市場に精通している
- オンライン相談に対応している
といった点を重視し、インターネットで検索して不動産会社を探しました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
不動産の処分は、一般的に「売却」する事が多いので、不動産売却時の節税制度の「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」について解説しました。
1.「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」について
「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」とは、被相続人（Y様の場合はお母様）が住んでいたご実家を相続人（Y様）が売却した際に譲渡所得から3,000万円が控除される特例のことです。
特例が適用される主な条件は以下になります。
＜適用条件＞
- 相続直前まで被相続人が一人暮らしをしていた建物である
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建設された建物で、区分所有登記がされていない
- 売却代金が1億円以下である
- 耐震リフォームをする、または建物を取り壊して更地にしている
- ※耐震リフォームは耐震基準の改正が行われた2000年以降であること
＜適用期間＞
- 2016年（平成28年）4月1日から2027年（令和9年）12月31日までに売却する※もしくは上記期間内で相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却する
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
Y様のご実家は2020年にリフォームを完了していたため、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」の適用対象であり、取り壊して更地にしなくても売却が可能でした。
2.「結果」
Y様はご実家が特例の適用条件を満たしていることから売却することを決断され、売却活動を始めて4か月後に買い手が見つかりました。
売却益が3,000万円以下だったため「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」の適用によって譲渡所得税の支払いが0円となり、節税できたと大変満足していただけました。