三島市における、相続した物件の売却・活用について、事例形式で３つご紹介します。
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1.御殿場市にお住まいのY様が、
「相続した三島市の土地を、手元に残して置くために土地活用した事例」
お客様の相談内容
●相続物件 概要
| 所在地 | 三島市芙蓉台 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 面積 | 220㎡ | 成約価格 | 1,380万円 |
| 間取り | ― | その他 | ― |
| 所在地 | 三島市芙蓉台 |
|---|---|
| 種別 | 土地 |
| 面積 | 220㎡ |
| 成約価格 | 1,380万円 |
| 間取り | ― |
| その他 | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
御殿場市にお住まいの50代のお客様です。
三島市のご実家で一人暮らしをしていたお母様が亡くなり、土地を相続する事になりました。
先祖代々の土地なので、売らずに土地を残したいと思っています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した土地を残すための「土地活用」をしたい。
Y様は相続した土地を残したいと思っています。
しかし、ただ土地のまま持っていても固定資産税などでお金がかかり、維持できなくなる恐れもあるので、あまり儲からなくても、手間や自己資金のかからない土地活用を考えています。
不動産会社の探し方・選び方
Y様は、不動産会社の都合ではなく、自分に合った土地活用の方法を誠実に提案してくれる不動産会社を探すことにしました。
実家のある三島市内にある不動産会社のインターネットのホームページを検索して書いてある文章や雰囲気を見て、
- スタッフの人が優しそうで相談しやすそう
- 様々な提案をしてくれそう
な印象の不動産会社に相談する事にしました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
1．「手間や自己資金のかからない」土地の活用方法について
三島市で「手間や自己資金のかからない」土地の活用をするなら、以下の活用法が候補として考えられます。
- 駐車場経営をする
- 更地にして土地として貸し出す
Y様は初期費用や管理のしやすさから「駐車場経営」をおすすめし、メリット・デメリットをご説明しました。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
駐車場経営は、需要がある土地ならば土地の形状に左右されず、初期費用を抑えた土地活用ができます。
固定資産税の減税対象にならないため、税金の負担は賃貸経営に比べると大きくなりますが、固定資産税分くらいの収益は期待できそうです。
また、Y様のご実家のある芙蓉台は住宅地のため、ひとまずの土地活用方法として、月極駐車場の経営を提案させていただきました。
月極駐車場は料金精算のための機械導入も不要なためコインパーキングよりはじめやすいのが特徴です。
2．「結果」
土地の維持が目的なので、収支が結果的に「とんとん」であれば良いとの事で、ご実家を解体して更地にした後、月極駐車場として最低限の手間と自己資金で土地活用をはじめました。
また駐車場の契約者の集客についても弊社でアドバイスさせていただきました。
今後、他の活用方法を検討する際にはまた相談しますとの事でした。
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2. 浜松市にお住まいのS
様が「三島市のアパート1棟を相続し、経営を引き継いだ事例」
お客様の相談内容
●相続物件 概要
| 所在地 | 三島市文教町 | 種別 | アパート |
|---|---|---|---|
| 専有建物面積 | 110㎡ | 築年数 | 33年 |
| 成約価格 | ― | 間取り | 1K |
| その他 | 3階建て | ― | ― |
| 所在地 | 三島市文教町 |
|---|---|
| 種別 | アパート |
| 専有建物面積 | 110㎡ |
| 築年数 | 33年 |
| 成約価格 | ― |
| 間取り | 1K |
| その他 | 3階建て |
| ― | ― |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
S様は浜松市にお住まいの50代のお客様です。
三島市のご実家にお住まいのお父様がお亡くなりになり、経営していたアパート1棟を相続する事になりました。
S様はアパート経営に関する知識がまったくない上に浜松を離れる事ができない事情があり、
「経営経験のない人間が遠隔でアパート経営をする方法がないか？」
と考えておられました。
解決したいトラブル・課題
課題
経営経験のない人間が遠隔でアパート経営をする方法を知りたい
不動産会社の探し方・選び方
S様はアパート経営について詳しい、地元に密着した不動産会社にまず相談する事にしました。
地元にある不動産屋のＷＥＢページ等を見て、
- アパート経営の管理業務を行っている
- アパートの賃貸経営ノウハウがありそう
な不動産会社を選んで、問い合わせる事にしました。
Ｓ様の「トラブル・課題」の解決方法
賃貸アパートの経営は、適切に運営できれば収益性が高い資産運用になります。
しかし、管理の手間や経済的な負担が大きくなる可能性も否定できません。
Ｓ様の相続するアパートは既に満室で経営的には問題がなかったので、「管理の手間」さえ省ければ遠隔でも十分経営可能な状態でした。
「管理の手間」は、管理会社にほぼ全て丸投げ可能です。
1.アパートの管理について
アパートの管理業務は、主に下記の様な業務があります。
- 入居者募集業務
- 賃貸借契約業務
- クレーム対応業務
- 共有部分の清掃業務
- 設備点検・交換やリフォーム 等々
これらはすべて、管理会社に丸投げ可能です。
費用は管理委託料として家賃収入の5%程度かかります。
2.「結果」
S様が遠方にいながらアパート経営ができるように管理業務の範囲を決め、手数料についてもご納得いただき、弊社に管理委託する形でアパート経営を続ける事になりました。
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3.三島市にお住まいの
N様が、「相続した古い空き家（実家）の管理が負担になり、売却した事例」
お客様の相談内容
●売却物件 概要
| 所在地 | 三島市徳倉 | 種別 | ― |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 99㎡ | 土地面積 | 191㎡ |
| 築年数 | 41年 | 成約価格 | 1,197万円 |
| 間取り | 3LDK | その他 | 2階建て |
| 所在地 | 三島市徳倉 |
|---|---|
| 種別 | ― |
| 建物面積 | 99㎡ |
| 土地面積 | 191㎡ |
| 築年数 | 41年 |
| 成約価格 | 1,197万円 |
| 間取り | 3LDK |
| その他 | 2階建て |
●相談にいらしたお客様のプロフィール
三島市の50代のお客様です。
お母様が亡くなり三島市で築41年のご実家を相続されました。
N様はすでに結婚してご実家を出ており、誰も住む予定がないご実家は空き家のまま時々掃除や庭木の手入れなどを続けていましたが、管理が大変になってきたため売却を検討しはじめました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した実家が築41年と古く売れそうにないが、売却したい。
古い家はなかなか売れないと聞いているので、良い不動産会社を探して、何とか上手に売ってもらえないかと考えていました。
不動産会社の探し方・選び方
三島市内にはたくさんの不動産会社がありましたが、インターネットで検索し複数の不動産会社を比較した結果、
- 売却に力を入れていて、古い家でも扱ってくれそうな感じがする。
不動産会社を選んで問い合わせる事にしました。
Ｎ様の「トラブル・課題」の解決方法
Ｎ様が相続したご実家は築40年以上経っていましたが、そういった古い家でも売却するコツはあります。
1. 古い空き家を売却する方法
古い空き家を売却するには、下記4つのコツがある事を説明させていただきました。
・古さを活かした古民家として売却
耐震性などの建物の構造に致命的なダメージが少ない場合は、家の古さを活かした「古民家」として売却する事も可能です。
市街地であれば店舗として活用したいというニーズもあります。
・更地にして売却する
更地にするには建物の解体費用がかかりますが、新築住宅の建築を希望するファミリー層が多いエリアでは土地需要が高く、家付きのままの売却と比較すると買い手がつきやすいです。
・リノベーションをして売りに出す
リノベーション費用がかかりますが、新築住宅より割安感があるため利便性の高い駅近や住宅街などでは需要があります。
特に水回りやキッチンは流行がありますので最新の設備に変えるだけで印象が良くなります。
・空き家バンクに登録する
空き家バンクでは、不動産会社では登録できないような物件でも登録することが可能です。
また不動産会社を介した取引では出会えないような買い手ともマッチングできる可能性があります。
Ｎ様の物件は、小学校が近く「三島萩ＩＣ」までもアクセスが良かったためファミリー層の需要が期待できました。
また外壁や屋根は居住中に修繕をしっかりしていたので、設備変更など最低限のリノベーションを施せば売却できる可能性が高まると提案しました。
2.「結果」
Ｎ様のご実家に多少のリノベーションを施し、「リノベーション済物件」として売却活動を行ったところ、内覧希望の問い合わせをたくさんいただいて約4カ月で売却成立となりました。
中古住宅は買主が購入後にリノベーションするケースもあり、必ずしもリノベーションしないと売却できないわけではありません。
売却方法については不動産会社に相談してみましょう。