三島市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。
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1. 初めての不動産（空き家・実家）
売却で知っておきたい基礎知識
1-1.初心者が最低限知っておきたい3つの重要知識
ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。
1-1-1.不動産売却の方法は2種類
不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。
【不動産売却の方法2種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 仲介（媒介） | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 |
|
|
| 仲介手数料 |
|
|
| 売れる価格 |
|
|
| 選び方 |
|
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1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類
不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。
- 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
- 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
- どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」
を選ぶのが一般的です。
【仲介（媒介）契約3種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 売主が主体的に動き、複数数社とやり取りを行う | 不動産会社に全てお任せ | 一般と専属専任の間を取ったような形態 |
| 自分で買主を見つけて取引 | 〇 | × | 〇 |
| 依頼できる会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主への報告義務 | なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回 |
| レインズ ※への物件登録 |
× | 〇 | 〇 |
| 選ぶべき人 |
|
|
|
※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン
空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。
〈空き家・実家の売却 3パターン〉
- 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
- 更地にして売る
- 買い取ってもらう
●中古物件、もしくは古家付き土地として売る
中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。
建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。
●更地にして売る
空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。
●買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。
1-2.不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例
1-2-1.税金・費用
不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。
【不動産売却にかかる税金・費用 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 概要 | 税額・費用の目安 | 支払い時期 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税・復興所得税・住民税 | 不動産を売って利益が出た場合にかかる | まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。 |
確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降 |
| 仲介手数料＋消費税 |
仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる |
仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の10％分の消費税 |
契約・引渡時に1/2ずつ |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 |
個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2～3万円 |
契約終了時に清算 |
| 印紙税 | 契約金額によって左右される |
最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 |
契約書類作成時 |
| 必要な書類の取得費用 | 不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用 | 一部につき300～500円程度であることが多い | 書類取得時 |
税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。
「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）
「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）
【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 税金の内訳 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 2.1％ | 2.1％ |
引用：国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
1-2-2.使える控除・特例
現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。
【不動産を売却した時に使える控除・特例】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 概要 | |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円控除 |
マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 |
| 10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 |
マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの、 参考：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 |
| 特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 |
引用：国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
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3. 駐車場経営をする
1-3.不動産（実家・空き家）
売却の流れとかかる期間
不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。
1.不動産会社に査定を依頼する
〈売主様がすること〉
- 「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく
2.媒介契約を締結
〈売主様がすること〉
- 媒介契約時に必要な書類を準備しておく
査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。
3.売却活動開始
〈売主様がすること〉
- 物件状況報告書と付帯設備表への記入
- 内覧の対応をする
不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。
居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。
4.買主と売買契約締結
〈売主様がすること〉
- 重要事項説明書・売買契約書の確認
- 必要書類の準備
- 手付金の受け取り
- 仲介手数料の半金を払う
買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。
そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。
なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。
5.決済・引き渡し
〈売主様がすること〉
- 売却価格分のお金を買主から受け取る
- 仲介手数料の残りの半金を払う
- 鍵・書類を引き渡す
全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。
6.確定申告
〈売主様がすること〉
- 必要書類をそろえて確定申告を行う
確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。
書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。
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2.三島市で上手に不動産（空き家・実家 等）
売却をするコツ
2-1.三島市の不
動産売却相場と概況
現在、三島市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。
【三島市の不動産の売却相場 種類別】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|
| 仲介……2,398万円 | 仲介……2,375万円 | 仲介……2,375万円 |
| 買取……1,679万円 | 買取……1,663万円 | 買取……1,663万円 |
●三島市の不動産（空き家・実家 等）売却相場の概況
2023年直近（7月～9月）と2022年の同時期（7~9月）で中古一戸建ての平均売却金額を比較すると202万円下落しました。
しかし、三島市における中古一戸建て物件の需要が減少したのではありません。
「駅から遠い」「面積が狭い」などといった取引物件の個別条件によって価格が安い物件の取引が多かったことが原因だと考えられます。
三島市は2005年以降から続く人口減少に歯止めをかけるために若者世代の移住・定住促進支援策を多数準備しています。
中でも、「移住者や子育て世帯の住宅リフォーム費用の補助」や「転入してきてかつ、市内で住宅を取得した若い夫婦への補助金の交付」は一戸建て需要の高まりを後押しすると考えています。
すでに中古一戸建てを求めるボリュームゾーンの30代や40代人口は転出よりも転入が上回っている状態になっており、今後中古一戸建ての需要増加に十分期待がもてるでしょう。
参照：国立社会保障・人口問題研究所 人口構造研究部「日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）」
参照：
国土交通省 住宅局「令和4年度住宅市場動向調査報告書」
参照：
三島市役所計画まちづくり部住宅政策課「令和５年度【住むなら三島移住サポート事業】 市内に住宅を取得し、転入した若い世帯に対し補助金を交付します」
2-2.三島市で上手に
不動産（空き家・実家 等）を売却するコツ
- 余裕を持った売却計画を立てる
- 幅広い宣伝方法に対応可能な不動産会社を選ぶ
- 臨機応変に対応してくれる不動産会社を選ぶ
●余裕を持った計画を立てる
不動産を上手に売却するコツとして「余裕を持った売却計画を立てる」ことが挙げられます。
不動産売却にかかる期間はおよそ3か月から6か月程度と言われています。
しかし、この期間は築古等の物件状態や時期、買主の住宅ローン審査期間といった様々な要因で長引く可能性があります。
こういった要因を考慮せず売却計画を立ててしまうと、
- 維持費等がかかるのに買い手が見つからないことに焦って、大幅な値下げをする
- 高く売れるタイミングを逃す
- 臨機応変に対応してくれる不動産会社を選ぶ
などで、損をする可能性があります。
後悔なく売却活動を終えるために、事前に不動産会社と十分に相談を重ねて、価格や売却計画を練ることができれば心理的にも余裕をもつことができるでしょう。
●幅広い宣伝方法に対応可能な不動産会社を選ぶ
不動産を上手に売却するコツとして「幅広い宣伝方法に対応可能な不動産会社を選ぶ」ことは重要です。
売却不動産を宣伝する方法として主にチラシや冊子、インターネット広告、不動産ポータルサイトなどが挙げられます。
不動産会社の宣伝が不十分だったために、不動産情報が多くの人の目に触れず売却の機会を逃してしまうという失敗が起きやすいです。
売却の機会を逃してしまうと不要な値下げをせざる得なくなったり、相場よりも安く売ることになったりする可能性が高まります。
幅広い手段で売却したい不動産を宣伝してくれる不動産会社を選ぶのが良いでしょう。
●臨機応変に対応してくれる不動産会社を選ぶ
不動産を上手に売却するコツとして「臨機応変に対応してくれる不動産会社を選ぶ」ことが必要不可欠です。
特に空き家や実家の売却においては、「早く売って手放したい」要望から「できるだけ高く売りたい」という要望まで多様なものが想定されます。
お客様の希望に沿って、丁寧にヒヤリングを行って柔軟な提案ができる不動産会社であれば納得ができる売却ができる可能性も高まります。
また予期せぬトラブルが発生した際にも、経験豊富なプロの観点からアドバイスがもらえたり、事前にトラブルを防ぐ案を考えてもらえたりすることもあるでしょう。
株式会社アスナロカンは三島市を中心に不動産取引を行っています。
空き家や実家の売却に関する現状も熟知しているため、型にはまらない最適なプランの提案ができます。
地域密着型の不動産会社で、三島市における不動産状況にも詳しいため相場を踏まえた価格設定など安心して相談ができるでしょう。
HP:株式会社アスナロカン
2-3.不動産
売却事例集
三島市の不動産売却事例についてご紹介いたします。
- 【三島市版】知識の全くない状態から不動産相続し、売却した事例
- 【三島市版】兄弟間で起きた相続トラブルを解決した事例
- 【三島市版】不動産相続に関する悩みを解決した事例
詳しくはこちら：
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3.必要書類の
詳細と入手場所一覧
不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。
【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 流れ | 取得できる場所 | 主要な必要書類 |
|---|---|---|
| 媒介契約締結 | 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 |
| 自己所有 | 間取り図（マンションと戸建て） | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） 建築確認済証・検査済証（戸建てのみ） |
||
| 必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼 | 土地測量図、境界確認書（土地と戸建て） | |
| マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼 | マンション管理規約の書類（マンションのみ） | |
| マンションの維持費関連書類（マンションのみ） | ||
| 仲介売却なら不動産会社に発行依頼 | 重要事項調査報告書（マンションのみ） | |
| 不動産会社で記入 | 物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ） | |
| 売買契約締結 | 自己所有 | 実印 |
| 市役所 | 印鑑証明書 | |
| 固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要） | ||
| 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 | |
| 決済・引き渡し | 市役所 | 印鑑証明書 |
| 法務局 | 抵当権など抹消書類 | |
| 自己所有 | 預金通帳 | |
| 実印 | ||
| 確定申告 | 税務署 | 確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要） |
| 確定申告書第三表（分離課税用の申告書） | ||
| 譲渡所得の内訳書 | ||
| 不動産購入時の売買契約書のコピー | ||
| 取得費用の領収書コピー | ||
| 不動産売却時の売買契約書のコピー | ||
| 譲渡費用の領収書コピー | ||
| 自己所有 | 源泉徴収票 | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 法務局 | 登記事項証明書 |
※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。
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4.三島市での
不動産売却＆確定申告時の
必要書類入手先住所・連絡先
三島市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。
●市役所
【三島市役所】
〒411-8666 静岡県三島市北田町4-47
電話番号：055-975-3111(代表)
●法務局
【三島法務局証明サービスセンター】
〒411-8666 静岡県三島市北田町4-47
電話番号：055-923-1201（静岡地方法務局沼津支局）
HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/shizuoka/table/shikyokutou/all/mishima.html
●税務署
【三島税務署】
〒411-8551 静岡県三島市文教町1-4-33
電話番号：055-987-6711（代表）
HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/location/shizuoka/mishima/index.html
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5. 三島市での空き家・実家の
おすすめ活用方法５つ
空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。
【三島市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 順位と活用方法 | 向いている地域 | 始めやすさ | 収益性 | リスク |
|---|---|---|---|---|
| 1. 戸建て賃貸として活用する | 三島市内全体 | ◎ | 〇 | △ |
| 2. アパート経営をする | 大宮町、文教町周辺 | 〇 | ◎ | △ |
| 3. 駐車場経営をする | 三島駅周辺 | ◎ | 〇 | △ |
| 4. 更地にして貸し出す | 三島市内全体 | ◎ | △ | 〇 |
| 5. サービス付き高齢者向け住宅を経営する | 谷田周辺 | × | ◯ | △ |
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6.三島市での空き家の
処分に関する相談先
三島市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。
●株式会社アスナロカン
株式会社アスナロカンは売却から活用、管理まで幅広く対応できる不動産会社です。
三島市で30年以上の実績を持ち「売主に納得いただけること」を第一に、一人ひとりのニーズに合わせたサービスを提供しています。
司法書士や税理士、弁護士をはじめとした様々な専門家と連携しています。
不動産取引を法的、財務的側面からもサポートしているため、複雑な不動産問題に対しても安心してご相談いただけます。
株式会社アスナロカン三島店
〒411-0038 静岡県三島市西若町2-5 ミシマシティプラザ107号
電話：055-981-0005
営業時間：9:00～18:00
定休：無休
株式会社アスナロカン三島広小路店
〒411-0856 静岡県三島市広小路町1-37
電話：055-981-0008
営業時間：9:30～17:30
定休：毎週水曜日
●公共機関
市役所の住宅政策課で、空き家に関する相談を受け付けています。
受付窓口：計画まちづくり部 住宅政策課
電話番号：055-983-2644
HP：
https://www.city.mishima.shizuoka.jp/ipn047844.html
【三島市役所】
〒411-8666 静岡県三島市北田町4-47
電話番号：055-975-3111(代表)