●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

U様は伊豆の国市にお住まいの60代です。
三島市で一人暮らしをしていたお父様が亡くなられて、ご実家を相続することになりました。
遺言書が遺されており、中にはU様とお母様で話し合って分けてほしいと書かれていました。
ただ遺言書が書かれた後にお母様は認知症が進行したため、判断能力を失っている状態です。

お母様は老人ホームに入所する予定で、U様はその費用をカバーするためにご実家の売却を望んでいます。
しかし相談するべきお母様は判断能力を失っているため、相続や売却を進め方が分かりません。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

遺産分配の話し合いは、相続人全員による遺産分割協議を行うのが一般的です。

しかし、相続人の中に認知症などで判断能力が十分でない方がいる場合は協議ができません。

そこで「成年後見制度」を利用することで相続や売却手続きが進められるとお伝えし、どんな制度なのか、また手続きの流れについて分かりやすくお伝えしました。

1.「成年後見制度」とは

成年後見制度は、認知症や知的障害などにより判断能力が不十分な方の権利を守るための制度です。
認知症の本人に代わり法律的な手続きや財産の管理・処分を行うことができる「成年後見人」を家庭裁判所に選任してもらうことにより、本人に代わって手続きを行えるようになります。

親族や親族以外の第三者（弁護士、司法書士など）が被後見人として指定されることが一般的で、必要な資格はありませんが、以下のケースでは成年後見人になれないことがあります。

【成年後見人になれない人の例】

親族以外の第三者を成年後見人に選任した場合、相続人が亡くなるまで毎月の報酬を支払う必要があります。
報酬の目安は約2～6万円です。

2.「成年後見人」申し立ての流れ

申立てから成年後見人が決まるまでの流れは、以下の通りです。

申立てから制度開始まで、早ければ1～2か月程度、長くても4カ月程度が目安となります。

U様は成年後見制度の利用を決断されて、約3ヶ月後にお母様の成年後見人が決まりました。

3.「結果」

U様は成年後見制度を利用して、ご実家の相続手続きを行いました。

その後、成年後見人が家庭裁判所に「居住用不動産処分の許可の申立て」を申請して、許可が得られたため無事に売却が可能となりました。
売却活動開始から約4カ月で無事に買い手が見つかりました。

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

I様は浜松市にお住まいの50代のお客様です。
ご実家で介護生活をされていたお父様が亡くなられてしばらくした後、長年介護をされていたお母様に認知症がみられはじめました。

I様と妹様はお母様と話し合って、今後お母様の症状が進行するようであれば、老人ホームへの入所を検討しようと決断されました。
その際、できればご実家の売却益を入所費用に役立てたいため、どのような備え方があるのか今のうちに知っておきたいとのことです。

1.「家族信託」の仕組み

家族信託とは、被相続人が認知症などで意思能力が喪失する前に、信頼できる家族に資産などの管理を任せる制度です。
認知症が悪化する前に、お母様から「家族信託」の同意を得てI様が受託者となることで、お母様の財産を管理できるようになります。

仮にI様のお母様の認知症が悪化した場合、資産凍結状態となってしまい成年後見制度を利用するしかなくなっていまいます。
成年後見制度の利用には申立ての手間や時間がかかり、親族以外の第三者に成年後見人を立てる場合は毎月の報酬も発生するため、弊社からは「家族信託」をおすすめしました。

【家族信託の仕組み】

「委託者」は財産の管理を「受託者」に任せます。
財産から利益が発生した場合は「受益者」が受け取る仕組みとなっています。
つまりご実家を売却された場合は受益者であるお母様の利益となり、その財産を受託者であるI様が管理することになります。

2.「結果」

I様が受託者となることをご家族全員が同意され「家族信託」を選択することとなりました。
その後、数年を経てお母様の認知症が進行し、老人ホームに入所が決まったため、ご実家の売却依頼をいただきました。

約5カ月間で売却が完了し、I様からは「事前の相続対策ができたお陰です」と大変喜んでいただけました。

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

A様は三島市の一戸建てにお住まいの70代のお客様です。
A様と奥様は、過去に相続トラブルに苦しんだ経験があるため、二人のお子様には同じ思いをさせないよう生前のうちに相続対策を講じたいと考えています。

できれば不動産のまま相続せず現金化して子どもたちへ平等に分割する方法を検討しています。

1.自宅売却後も住み続けられる「リースバック」とは

リースバックとは、自宅不動産を事業者が買取り、その事業者と賃貸借契約を結ぶことで同じ物件に住み続けられるという取引方法です。

リースバックには、以下のようなメリットとデメリットを踏まえたうえで決めることが大切です。

【リースバックのメリットとデメリット】

素早く現金化でき、売却後も引っ越しをせず住み続けられるのが大きな特徴ですが、トラブルを避けるためには事前にリースバックでよくあるトラブルを調べておくことも大切です。

よくあるトラブルに関しては、国土交通省「住宅リースバックに関するガイドブック」もご参照ください。
参考：国土交通省住宅局｜住宅のリースバックに関するガイドブック（PDF形式）

A様にとって現金でお子様たちに資産を平等に分割できて、売却後も地元に住み続けられるリースバックは非常に魅力的だったようです。
ご自宅が、すでにリフォーム済みである程度の売却益が見込めることもあり、リースバックによる売却・住み替えを選択されました。

2.「結果」

A様は弊社で売却された後、現在もご実家にお住まいになっており「引っ越しの手間もなく、生前のうちにお子様たちへ平等な相続対策ができて良かった」と大変ご満足いただけました。