●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

静岡市にお住まいの50代のお客様です。
お父様が亡くなられたため、兄弟2人で土地を相続することになりました。
C様は固定資産税を負担することを避けるために、土地を相続後すぐに売却することを検討しています。

一方で、三島市にお住まいの弟様は土地の売却を希望されておらず、将来ご子息が家を建てる土地として保有しておきたいと考えており、兄弟で意見が一致していません。

C様の「トラブル・課題」の解決方法

C様のようなケースでの解決方法は、土地を分ける「分筆」という手段が最適です。
相続登記前であっても土地を「分筆」することで、C様と弟様が別々に土地を相続することができます。

1.土地を分ける「分筆」

土地を分割して相続したい場合は、「分筆」を行います。

分筆とは「1つの土地を複数に分けて登記簿に登記する手続き」のことです。

土地は「1筆、2筆」と数え、筆を分けるという意味で「分筆」と呼ばれています。
分筆は以下のような場合に行われることが多いです。

2.分筆登記の手順

分筆を行うには、以下のような手順で行います。

分筆をする際に一番大切なのは、隣の土地との境界線が明確になっているのかどうかです。

土地の境が明確になっていない場合は、隣地所有者と一緒に境界標を確認する必要があります。
もし境界標がなければ、お互いに納得のいく新しい境界を決めて、境界標を立てましょう。
多くの場合、隣地との境界はスムーズに決まりますが、稀に隣地所有者との間で意見が合わないことがあります。

また、隣地所有者がわからない場合は、筆界特定制度を利用することで解決可能です。
専門家の意見を聞きながら、法務局の筆界特定登記官が筆界の位置を特定してもらえます。

3.「結果」

弟様との協議の結果、C様の希望通り土地を等分して相続する事で同意しました。
幸いにもC様のお父様の土地は境界が確定していたため、土地家屋調査士への依頼を行ってから1か月で分筆登記が完了しました。
C様が相続した土地は国道136号沿線上の土地だったため、買い主が3か月程度で見つかり、土地の売却を終えられています。

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

F様は東京都にお住いの50代のお客様です。
三島市の老人ホームに入所していたお父様が亡くなり、F様はお父様が所有されていた「投資用マンション」を相続することになりました。
ただし、相続した投資用マンションはお父様のお兄様との共有名義となっているため、F様は共有名義のマンションを「保有し続けるべきか」「売却すべきか」を迷われています。

1.共有名義のマンションを相続するリスク

共有名義のマンションを相続した場合のリスクは、以下のようなことが考えられます。

【共有者の同意を得るのに時間を要する場合がある】
共有名義のマンションでは「売却や賃貸、リフォーム」などをする場合、共有者の同意が求められます。

参照元：民法｜第251条、252条

そのため、共有名義でマンションを持っている期間が長くなればなるほど、リフォームや修繕などで揉めるリスクが発生しやすいです。

【管理費や税金の負担でトラブルになる可能性がある】
マンションには管理費や修繕積立金、固定資産税を支払う必要があり、共有名義の場合は、代表者が管理費などを一旦立て替えるのが一般的です。
仮に代表者になって立て替えている場合、他の共有者が支払わないと自身の負担が増えることになります。

【共有者との関係が悪化する可能性がある】
共有名義の不動産を売却するのか、保有するのかについて共有者と話しがまとまらず、関係が悪化する場合があります。

【他の共有者と音信不通になる場合がある】
今回のように共有者が疎遠の場合、連絡がとれなくなる事例があります。
さらに所有期間が長くなると、共有者の一人が相続を重ねて共有者の数が多くなり、共有者全員の同意をとることが困難になります。

2.「結果」

検討された結果、F様は共有名義のマンションを維持していくリスクを考慮し、売却することを決断されました。
弊社が紹介した司法書士に依頼して、連絡がとれない伯父様の住所を特定してマンションの売却を相談したところ、売却に応じてくれました。

入居者がいるため投資用のマンションとしての売却になりましたが、三島駅からも徒歩圏内の好立地だったため、2か月で無事売却することができました。

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は三島市にお住まいの60代Y様で、3人兄弟のご長男です。
お父様が亡くなられて、Y様のみがご実家の一戸建てを相続することになりました。
Y様はご実家の近くに住まわれており、県外にお住まいの弟様たちの代わりに、Y様がお父様の介護を一手に引き受けていました。

1.遺産分割協議書の作成について

遺言書通りや法定相続分通りの遺産分割であれば不要ですが、今回のように遺言書とは違う方法で遺産分割をする場合は「遺産分割協議書」が必要になります。

「遺産分割協議」とは、法律で決められた相続人が全員参加して、財産の分け方を決める手続きのことです。

手続きを進めるためには相続者全員と遺言執行者の合意が必要です。
今回、遺言執行者はいないため、ご兄弟の合意を得ることができれば問題ありません。

2.換価分割と手続きについて

次にY様兄弟が公平に遺産分割できるよう「換価分割」をご提案しました。
「換価分割」とは、相続財産を売却し、得た売却益を相続人の間で分配することをいいます。

換価分割では以下の手続きが必要です。

• 1. 換価分割について記載した遺産分割協議書を作成する
• 2. 相続登記の申請をし、相続人に名義変更する
• 3. 物件の売却後、売却益を分配する

ただし、換価分割を行う場合、譲渡所得税がかかります。
その場合、相続人がそれぞれ譲渡所得税を申告しなければなりません。
また、相続財産の価格が相続税の基礎控除を超える場合は、相続税の申告も必要になるため注意が必要です。

3.「結果」

Y様兄弟は「遺産分割協議」を行い、相続登記はY様の単独名義とし、ご実家を売却したあとに売却益を等分で分割することで合意に至りました。
その後、3ヶ月後に無事買い手が見つかり、売却益も等分で分割することができました。